9月1日起施行 | 带你了解契税法的重点内容

2021-09-08 13:11 赢家伟业 4916次阅读

2021年9月1日起实施《中华人民共和国契税法》

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在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照《中华人民共和国契税法》规定缴纳契税。


《中华人民共和国契税法》由中华人民共和国第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议于2020年8月11日通过,自2021年9月1日起施行。1997年7月7日国务院发布的《中华人民共和国契税暂行条例》同时废止。


定义解读


纳税人:在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人。

转移土地、房屋权属是指:

1.土地使用权转让,包括出售、赠予、互换;不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。

2.房屋买卖、赠与、互换。

以作价投资(入股)、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的,应当依照本法规定征收契税。



契税税率为3%—5%


契税具体适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出,报同级人民代表大会常务委员会决定,并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。


省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。


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计税依据:成交价格&互换差额


1.为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格,包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。

2.为所交换的土地使用权、房屋价格的差额。

3.为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。


纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的,由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。


应纳税额计算方式

契税的应纳税额=计税依据 X 具体适用税率


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免征、减征契税 六大免征事项


1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施。

2.非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助。

3.承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产。

4.婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属。

5.法定继承人通过继承承受土地、房屋权属。

6.依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。


省、自治区、直辖市可以决定免征、减征项目

1.因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用,重新承受土地、房屋权属。

2.因不可抗力灭失住房,重新承受住房权属。


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纳税义务发生时间


纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日 or 纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。


政策解读

常见问题解答

1.为什么契税申报的基本单位是不动产单元?

根据《不动产登记暂行条例》及其实施细则规定,不动产单元是权属界线封闭且具有独立使用价值的空间,且不动产单元具有唯一编码。为进一步提升契税纳税申报的规范性,便于纳税人理解和办理,并与不动产登记有关规定统一衔接,《公告》明确了纳税人申报契税的基本单位为不动产单元。

因共有不动产份额变化或者增减共有人导致土地、房屋权属转移的,纳税人也应以不动产单元为单位申报契税。


2.以作价投资(入股)、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属应申报契税的,如何确定适用税率、计税依据等?

为方便纳税人确定上述应税行为契税申报的适用税率、计税依据等,《公告》明确,以作价投资(入股)、偿还债务等应交付经济利益的方式转移土地、房屋权属的,参照土地使用权出让、出售或房屋买卖确定契税适用税率、计税依据等。以划转、奖励等没有价格的方式转移土地、房屋权属的,参照土地使用权或房屋赠与确定契税适用税率、计税依据等。


3.契税计税依据不包括增值税具体指什么?

一是土地使用权出售、房屋买卖的,承受方计征契税的成交价格不含增值税;实际取得增值税发票的,成交价格以发票上注明的不含税价格确定。

二是土地使用权互换、房屋互换的,应分别确定互换土地使用权、房屋的不含税价格,再确定互换价格的差额。

三是土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为的,税务机关核定的契税计税价格为不含增值税价格。

需要说明的是,土地、房屋权属转让方免征增值税的,承受方计征契税的成交价格不扣减增值税额。